Лидерите на съюза осъзнаха, че проблемът вече е политически. ЕК представи план за достъпни домове

Сред купищата проблеми, които има Европа, жилищната криза е сред тежките. На европейските лидери вече им се наложи да осъзнаят, че проблемът е не само икономически и социален, но започва да става и политически. В България гърнето с жилищната криза все още бълбука под радара на политиците, но с голяма доза на сигурност може да се прогнозира, че не е далеч моментът, в който темата ще „гръмне“ и у нас.

В последните месеци грижа №1 на обществото в България беше бюджетът и проблемите, които поражда разпуснатата фискална политика. Но имаше и икономисти, които акцентираха върху не по-маловажната тема с банките, които особено през жилищните кредити надуват опасен „балон“ в икономиката, неминуемо свързан с цените. 

Измина цяла година, откакто Българската народна банка (БНБ) наложи „хартиени“ мерки, за да няма прегряване на пазара на жилищни кредити.

Резултатът? 27.8% годишен ръст на жилищните заеми към октомври 2025 г.! Това надминава дори миналогодишното увеличение, което беше 26.5% на годишна база (към октомври 2024 г.). Догодина, заради освобождаването на банковите резерви, се очаква изливане на над 8 млрд. евро в системата и не е много трудно да се прогнозира как това ще се отрази на жилищния пазар, и особено на цените на имотите.

Но какъв е политическият проблем със скъпите жилища? На първо място – тази ситуация увеличава неравенството и поляризацията. Това създава отчуждение и недоверие в обществата. Засилва популистките настроения, от което трупат рейтинг крайните партии. Захранва се антиимигрантската реторика и в крайна сметка се поставя на изпитание самият европейски икономически и социален модел, а оттам – и демокрацията.

„Един покрив, много реалности“ 

Всичко това накара лидерите на ЕС да вземат присърце темата, колкото и жилищната политика да не е пряка отговорност на съюза. ЕС готви план за по-достъпни жилища (виж варианта на Еврокомисията долу в карето, б. р.), базиран върху изследване на проблема от октомври 2025 г. То бе публикувано от Съвета на ЕС и е озаглавено „Един покрив, много реалности: Сложната жилищна криза в Европа“.

А защо е сложна? Най-вече заради огромните разлики на жилищните пазари в различните държави – при едни (например в Югоизточна Европа) има доминация на хората със собствено жилище, докато при други огромното мнозинство от хората живее под наем. Това означава, че взимането на общоевропейски решения ще е трудно, а заради крехкия баланс между правата на всички заинтересовани страни и обективните ограничения на гъстонаселените европейски градове може да се стигне до непредвидени негативни последици.

За десетилетие жилищата в ЕС са нагоре с 60%, в България – с над 130% 

Цените на жилищата в ЕС са се увеличили средно с 60.5% от 2015 г. насам, като някои държави членки са отбелязали покачване с над 200%, а цените на наемите и разходите за енергия също продължават да се покачват, пише в анализа. В същото време доходите на домакинствата не са се увеличили в същата степен. Един от всеки 10 европейци не може да си плаща наема или ипотеката навреме, сочат още данните.

България, като наваксваща икономика, обаче е с доста по-висок ръст на цените на жилищата за последните 10 години – с над 137%. Това значи, че имотите у нас днес струват над двойно повече в сравнение с 2015 г., когато се смята, че пазарът е бил в сравнително равновесно положение.

Ръст на цените на жилищата в ЕС 2015 - 2025 г.

Източник: Проучване на Съвета на ЕС

Подобен на българския е и ръстът на цените в Чехия, Португалия и Литва, а рекорд по поскъпване на жилищата през десетилетието бележи Унгария – с 237.54%.

Специфичното у нас е, че ръстът на доходите изпреварва ръста на цените на имотите. По данни на Националния статистически институт (НСИ) увеличението на средната работна заплата в България за последните 10 години е 184%. През първото тримесечие на 2025 г. тя е била 2443 лв., което е значително над нивото ѝ от първото тримесечие на 2015 г. - 859 лв.

Достъпни ли са жилищата? 

Сметката за жилището се равнява на почти 1/5 от средния доход на домакинствата в ЕС, а един на всеки 10 европейци съобщава, че не е в състояние да плаща наема или ипотеката си навреме. В големите европейски градове натискът е още по-сериозен - един на всеки десет градски жители харчи повече от 40% от доходите си за жилище.

В много европейски градове наемите също стават все по-недостъпни. Средно за съюза през последното десетилетие те са нараснали с 28.8%. Смята се, че оптималният разход за наем е около 30% от заплатата, но в Атина за целта отиват 57%, в Прага – 54%, в Барселона – 74%, в Берлин – 40%, във Виена – 37%.

„Минусите“ на скъпите жилища

•     засилване на неравенствата, а оттам - и на политическата поляризация и популистките настроения; захранване на антиимигрантската реторика
•     поставяне на изпитание на европейския икономически и социален модел, а оттам и на демокрацията
•     бариера пред икономическия растеж; отклоняване на капитала от по-продуктивни инвестиции
•     ограничаване на потреблението на други стоки и услуги заради високите разходи за наем или ипотека
•     проблеми на пазара на труда; загуба на талант
•     проблеми с локациите на бизнеса, който е принуден да избягва скъпите градове
•     силно въздействие върху избора на младите хора на кариера и образование; засилване на взаимовръзката между икономическото благосъстояние на рожденото семейство за образователното и професионално бъдеще;
•     намаляват стимулите на младите да правят семейства и да раждат деца;
•     негативен ефект върху психичното здраве на хората 

Любопитно е, че наемът е най-достъпен в най-богатата държава в ЕС – Люксембург, където той се покрива от 34% от заплатата. В другата крайност е Лисабон, където разходът за наем е 116% от заплатата, тоест средното възнаграждение не достига човек да си осигури подслон.

„По-младите хора, студентите и домакинствата с по-ниски доходи са изправени пред нарастващи предизвикателства при осигуряването на стабилно настаняване“, пише в доклада на Съвета на ЕС.

В отговор няколко правителства се опитаха да регулират наемите, да стартират програми за субсидиране или партньорства с институционални инвеститори, за да разширят предлагането на наеми, въпреки че дългосрочното въздействие на подобни мерки тепърва предстои да се види, пише още в проучването.

Бездомността - една от най-крайните форми на социално изключване, е налице във всички държави членки и се е увеличила със 70% за десетилетие, сочи пък документ на Европейския парламент.

България е втора в ЕС по дял на собственост на жилищата – 86% 

Решаването на жилищната криза се усложнява заради различните пазарни структури, правни рамки и финансови системи на държавите в съюза. В някои страни пазарите са доминирани от собственици на жилища, докато други разчитат в голяма степен на наеми или субсидирано жилищно настаняване.

Източноевропейските страни като Румъния, България и Словакия се отличават с по-високи нива на собственост на жилища, а държави като Австрия, Германия и Франция – с по-висок дял на отдаването под наем.

Статистиката сочи, че около 2/3 от европейците притежават собствено жилище.

Източник: Европейската комисия

Например над 94% от румънците притежават жилище. България е на една от челните позиции в ЕС по дял на собственост на жилищата – 86% от хората са собственици на жилищата, които обитават, докато на наем разчитат 14% от хората.

В някои страни ограничените пазари на наеми водят до покачване на цените, докато в други ограниченото строителство и силното търсене правят покупката на жилище все по-недостъпна.

Близо 72% от жителите на европейските градове живеят в апартаменти (а не в къщи). Прогнозите са, че градското население на континента ще достигне 83% до 2050 г., така че се очаква натискът върху жилищното настаняване да се засили, особено в бързоразвиващите се градове.

Новата реалност 

ЕК е установила недостиг на 4 милиона достъпни жилища, особено за домакинства с ниски доходи и млади хора. В същото време към 2024 г. една трета от населението на съюза (33.1%) живее в домове, които са твърде големи за техните нужди.

Но тъй като по-малките домакинства (1-2 души) ще доминират през следващите десетилетия, водени от застаряващото население и намаляващата раждаемост, новите демографски реалности ще изискват 10-15% увеличение на градските жилищни единици до 2040 г.

И докато хората в нужда от социално жилищно настаняване се увеличава, делът на тези домове намалява.

Наблюдава се възраждане на интереса към жилищните кооперации в много части на Европа. В Германия 3.2 милиона души вече живеят в кооперации. В Нидерландия 20-30% от жителите живеят в жилища с ограничена печалба - хибриден модел, който балансира достъпността с частните инвестиции.

Сградите са енергийното „чудовище“ на Европа 

Проблемът с достъпните жилища не е само в недостига им.

Ключова спънка са и нарастващите цени на строителството – с 56% от 2010 г. до 2024 г., като само през 2022 г., годината на старта на войната в Украйна, скокът е огромен – с 12%.

На всичкото отгоре има огромни разлики между държавите членки. Най-стръмният скок на цените на строителството е в Унгария – със 159%, следвана от България – със 136%, и Румъния – със 116%. Най-малко е поскъпването в Гърция – само 3%, а в Италия и Кипър – 24%.

Важна е не само достъпността на жилищата, но и енергийната им ефективност. Снимка: Pixabay

Важно е също, че съществуващият сграден фонд трябва да бъде саниран. Сградите са енергийното „чудовище“ на Европа, най-големият енергиен консуматор на континента, като гълтат 40% от енергийното потребление на ЕС и почти половината от потреблението на газ. 85% от сградите в съюза са построени преди 2000 г. и 75% имат лош енергиен рейтинг.

Санирането би намалило чувствително комуналните сметки на хората и би подобрило качеството им на живот. Въпреки това обаче енергийното обновяване в ЕС е само около 1% от всички жилищни сгради, докато „дълбокото“ саниране – това, което постига икономия на енергия от поне 60% - представлява само 0.2% от жилищните сгради годишно, сочи докладът.

Инвестиционните фондове не са решението 

През последното десетилетие институционалните инвеститори - например фирми за частни капиталови инвестиции и фондове за недвижими имоти, са все по-активни на пазарите на жилища в целия ЕС. Те третират жилищата като финансов актив или инвестиционен инструмент. В Ирландия например инвестиционните фондове са закупили почти половината от всички нови жилища от 2017 г. насам, а в Швеция институционални инвеститори притежават 24% от частните апартаменти под наем.

Според проучването обаче този подход има твърде ограничени възможности за решаване на жилищната криза.

„Проучванията показват, че институционалните наемодатели са склонни да ремонтират по-малко и да увеличават наемите повече от други местни наемодатели, като по този начин отстраняват наемателите с по-ниски доходи и изострят негативните ефекти от джентрификацията (процес на заселване на по-бедни квартали с по-заможни хора и бизнеси, например от средната класа, б. р.). По-голямата активност от страна на такива инвеститори води и до по-високи цени на жилищата и увеличено ипотечно кредитиране, което прави жилищните пазари по-уязвими към макроикономически сътресения“, пише в проучването.

Краткосрочните наеми също създават проблеми. „Докато платформи като Airbnb, Booking.com, Expedia Group и Tripadvisor стимулираха туризма – доказано от рекордните 854.1 милиона нощувки, резервирани в ЕС през 2024 г., 152.2 милиона от които са изразходвани за краткосрочни наеми – експоненциалният растеж на краткосрочните наеми натоварва местните общности“, твърди изследването. Възникват проблеми като по-високи цени на жилищата, изместване на постоянните жители, свръхтуризъм и нелоялна конкуренция. Затова от 20 май 2026 г. ще действат нови правила за краткосрочните наеми и ще се събират повече данни.

Има ли решения? 

Въпреки че има международноправни документи, които третират осигуряването на подслон като право на човека, повечето държави все още го смятат за придобивка, а не за право.

Новата Европейска комисия за първи път има комисар, отговарящ за жилищната политика - Дан Йоргенсен.

Най-сложният политически въпрос е как държавата да се намеси на пазара, така че да балансира отношенията между собствениците на жилища и наемателите. Те имат противоположни интереси и евентуални неправилни политики биха налели още масло в огъня на поляризацията по темата.

Уравнението става още по-сложно на европейско ниво, защото на континента има голяма разлика в структурата на жилищните пазари – едните са с преобладаваща собственост на жилищата, а други – с водеща роля на подслона под наем.

Например политики, насочени към финансиране на социални жилища, биха били доста по-неприемливи в държави със силен дял на притежаването на собствени жилища.

Контролът върху наемите би бил ефективен инструмент за поевтиняване на наемите на определени жилища, но ще доведе до поскъпване при останалите, по-малко поддръжка и намалено жилищно строителство.

Новият план на ЕК за достъпни жилища

На 16 декември 2025 г. Европейската комисия представи първия по рода си европейски план за жилища на достъпни цени.

Планът е насочен към увеличаване на предлагането на жилища, стимулиране на инвестициите и реформите, справяне с краткосрочното отдаване под наем в райони, изложени на жилищен стрес, и подкрепа за най-засегнатите хора.

Ето някои от мерките в плана:

•     Чрез Европейската стратегия за жилищно строителство ще се насърчават иновативни и по-продуктивни материали и технологии в строителството
•     В рамките на Новия европейски Баухаус (НЕБ) ще се подкрепят проекти, които са устойчиви, финансово достъпни и с високо качество — главно в застроената среда. Академията на НЕБ преквалифицира и повишава уменията на строителната екосистема за устойчиво и кръгово строителство и подкрепя иновациите и научните изследвания в сектора
•     Ще се въведат мерки срещу спекулативното поведение и ще се увеличи прозрачността на имотния пазар
•     Преразгледаните правила на ЕС за държавната помощ ще улеснят държавите членки при предоставянето на финансова подкрепа за финансово достъпни, както и за социални жилища
•     Ще се опростят процедурите по издаване на разрешения
•     Подкрепа за достъпни жилища за най-уязвимите групи – студенти, млади хора, бездомни хора
•     Нова законодателна инициатива относно краткосрочното отдаване под наем ще подкрепи районите, изложени на жилищен стрес.

Досега Комисията е мобилизирала значителни инвестиции - 43 млрд. евро - в жилищно настаняване и ще продължи да го прави в следващия бюджет (2028 – 2034 г.). Допълнителни 10 млрд. евро са предвидени по InvestEU, други поне 1.5 млрд. евро – от репрограмиране на кохезионните фондове и т. н.

Разработва се и нова общоевропейска инвестиционна платформа в сътрудничество с ЕИБ, националните и регионалните насърчителни банки и други международни финансови институции, която цели да привлече 375 млрд. евро към 2029 г. 

„От съществено значение е политиките, насочени към подобряване на достъпността, да не влошават неравенствата, да не забавят строителството и да не водят до дългосрочни финансови тежести“, завършва анализът на Съвета на ЕС.

Цветелина Соколова